מיסוי מקרקעין – חוק מס שבח

רציונאלים: היסטורי (ייחודי בעולם, הגויים לא מבדילים בין סוגי ההון).

הגדרות

תחולה – על מהו חל

החוק חל רק בישראל (להבדיל ממיסוי בינ"ל). חל גם בשטחים (סע' 26א).

בעלות – כמה זמן

קנייה והחכרה והשכרה מעל 25 שנה (מתחת ל-25 תחת פק' מס-הכנסה).

מכירה – ויתור על זכות

גם ויתור על זכות (מתנה, הפקעה).

איגוד מקרקעין

גם מכירת זכות שמשמעותה בפועל מכירת מקרקעין תמוסה. (גם אם מדובר בחברה).

שווי של זכות פלונית

ברירת המחדל: שווי שוק אלא אם הנישום מוכיח תמורה בתום-לב וללא יחסים מיוחדים (ואז לפי מחיר חוזי).

קרוב

קרובים מדרגה ראשונה.
  1. סע' 4: הורשה איננה מכירה.
  2. סע' 6: המס יחושב על ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה.(על הרווח בלבד).
  3. סע' 9: מס רכישה (מס אנומלי, לא חל על רווחים אלא על עצם הרכישה)אם דירה יחידה – המיסוי פרוגרסיבי (בין 0.5%-5%).מעבר לדירה אחת –מס יחסי (5%).
  4. אם דירה יחידה – המיסוי פרוגרסיבי (בין 0.5%-5%).
  5. מעבר לדירה אחת –מס יחסי (5%).
  6. סע' 26: שווי הרכישה בהורשה – כלל הרציפות. בודקים לפי המחיר בקנייה. אם לפני 81 (שזו השנה בה בוטל מס העיזבון) יחושב שווי הרכישה כפי שנקבע בשומת מס העיזבון.
  7. סע' 39: הניכויים המוכרים לצורך קביעת בסיס המס:עד 2004 הכיל רשימה סגורה של ניכויים.פס"ד מ.ל. השקעות – בימ"ש מתיר הוצאות מימון לצורך ניכוי ממס מקרקעין. בימ"ש פורץ את הרשימה הסגורה של סע' 39 ומתיר הכרה בהוצאות מימון לצורך ניכוי.ב-2005: המחוקק מוסיף את סע' 39א – ניתן לנכות הוצאות ריבית ריאלית (ריבית כללית – מדד) לשנוצרו לשם קניית המקרקעין (אם תהיה הוצאת ניכוי חדשה שלא חשב עליה המחוקק, ייתכן שבימ"ש יאשר עקב מ.ל. השקעות).
  8. עד 2004 הכיל רשימה סגורה של ניכויים.
  9. פס"ד מ.ל. השקעות – בימ"ש מתיר הוצאות מימון לצורך ניכוי ממס מקרקעין. בימ"ש פורץ את הרשימה הסגורה של סע' 39 ומתיר הכרה בהוצאות מימון לצורך ניכוי.
  10. ב-2005: המחוקק מוסיף את סע' 39א – ניתן לנכות הוצאות ריבית ריאלית (ריבית כללית – מדד) לשנוצרו לשם קניית המקרקעין (אם תהיה הוצאת ניכוי חדשה שלא חשב עליה המחוקק, ייתכן שבימ"ש יאשר עקב מ.ל. השקעות).
  11. סע' 47: סכום המס (אותם חוקים כמו בפרק הכללי של מיסוי הון):עד 2003 – מצטרף למס השולי של הנישום (פרוגרסיבי).מ-2003 – מס מופחת של 25% (2007 אמור להיות 20%). מס יחסי.קרקעות שנרכשו לפני 48' – ימוסו רק ב-12%. [מ-48'-60', אחוז לכל שנה; כיום בעקבות הרפורמה של 2003, מעלים אחוז כל שנה עד לגג של 25%]
  12. עד 2003 – מצטרף למס השולי של הנישום (פרוגרסיבי).
  13. מ-2003 – מס מופחת של 25% (2007 אמור להיות 20%). מס יחסי.
  14. קרקעות שנרכשו לפני 48' – ימוסו רק ב-12%. [מ-48'-60', אחוז לכל שנה; כיום בעקבות הרפורמה של 2003, מעלים אחוז כל שנה עד לגג של 25%]
  15. סע' 48ג –מיסוי בהפקעה יחושב בשיעור של 50% מבסיס המס שהיה אמור להיות ברגיל.
  1. סע' 49 – ניתן לקבל פטור ממס אם במצטבר:49א: "דירת מגורים מזכה" – אם המוכר גר בדירה ב-4 השנים האחרונות או 4/5 מהתקופה בשלה מחושב השבח (כלומר, 4/5 מזמן הרכישה).וגם 49ב: שלושה מסלולי פטור אלטרנטיביים בהינתן "דירה מזכה":חלפו יותר מ-4 שנים מאז שמכרת דירה מזכה.הדירה הנמכרת היא היחידה שבבעלות המוכר ואין לו אחרות מלבדה (דורש מגורים של שנה וחצי לפחות).ירושה – הזכות לפטור תחושב לפי המוריש ולא לפי היורש (הגבלה: רווק צריך לחכות 3 שנים מירושה עד מכירה; נשוי שגר בדירה צריך לחכות שנה וחצי; המוכר חייב להיות מעל 18 לקבלת פטור).
  2. 49א: "דירת מגורים מזכה" – אם המוכר גר בדירה ב-4 השנים האחרונות או 4/5 מהתקופה בשלה מחושב השבח (כלומר, 4/5 מזמן הרכישה).
  3. וגם 49ב: שלושה מסלולי פטור אלטרנטיביים בהינתן "דירה מזכה":חלפו יותר מ-4 שנים מאז שמכרת דירה מזכה.הדירה הנמכרת היא היחידה שבבעלות המוכר ואין לו אחרות מלבדה (דורש מגורים של שנה וחצי לפחות).ירושה – הזכות לפטור תחושב לפי המוריש ולא לפי היורש (הגבלה: רווק צריך לחכות 3 שנים מירושה עד מכירה; נשוי שגר בדירה צריך לחכות שנה וחצי; המוכר חייב להיות מעל 18 לקבלת פטור).
  4. חלפו יותר מ-4 שנים מאז שמכרת דירה מזכה.
  5. הדירה הנמכרת היא היחידה שבבעלות המוכר ואין לו אחרות מלבדה (דורש מגורים של שנה וחצי לפחות).
  6. ירושה – הזכות לפטור תחושב לפי המוריש ולא לפי היורש (הגבלה: רווק צריך לחכות 3 שנים מירושה עד מכירה; נשוי שגר בדירה צריך לחכות שנה וחצי; המוכר חייב להיות מעל 18 לקבלת פטור).
שילמתם מס שבח? בידקו זכאות להחזר מס הכנסה אונליין ובחינם!
Select an Image

החזר המס שלכם מחכה

היכנסו עכשיו וגלו כמה כסף מגיע לכם.

בדקו עכשיו בחינם